Sie haben gerade Ihren Grundsteuerbescheid erhalten und der Betrag erscheint Ihnen zu hoch. Oder beim Durchlesen Ihres Mietvertrags stellen Sie fest, dass die angegebene Wohnfläche nicht mit dem übereinstimmt, was Sie bei sich zu Hause messen. Eine falsch angegebene Wohnfläche zu korrigieren ist ein zugänglicher Schritt, vorausgesetzt, man weiß, wo man anfangen soll und bereitet eine solide Akte vor.
Wohnfläche, Carrez-Fläche, steuerliche Fläche: verstehen, welche zu korrigieren ist
Vor jeder Beschwerde stellt sich eine grundlegende Frage: Von welcher Fläche sprechen wir genau? Die Verwirrung zwischen diesen Begriffen ist die häufigste Ursache für abgelehnte oder falsch ausgerichtete Anträge.
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Die Wohnfläche entspricht der bebauten Grundfläche, abzüglich der Wände, Trennwände, Treppen, Stufen und Tür- und Fensteröffnungen. Unausgebaute Dachböden, Keller, Untergeschosse, Garagen und unbeheizte Wintergärten gehören nicht dazu.
Die Carrez-Fläche hingegen gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen. Sie schließt Flächen aus, deren Deckenhöhe unter 1,80 m liegt, umfasst jedoch bestimmte Räume, die die Wohnfläche ignoriert.
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Die steuerliche Fläche, die als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer dient, folgt eigenen Regeln. Sie ist auf dem Katasterbewertungsblatt vermerkt, das vom Finanzamt verwaltet wird. Wenn Ihr Ziel darin besteht, Ihre Grundsteuer zu senken, ist es diese Fläche, die überprüft werden muss, nicht die im Mietvertrag oder im Verkaufsakt. Sie finden Verfahren auf Bâtir Architecte, die die Berechnungsmethoden für jedes Referenzsystem im Detail erläutern.
Katasterbewertungsblatt: das Dokument, das vor jeder Beschwerde angefordert werden sollte
Viele Eigentümer reichen direkt eine Beschwerde beim Finanzamt ein, indem sie einen Flächenfehler melden. Das Problem ist, dass sie eine Zahl anfechten, ohne zu wissen, woher sie stammt. Die Anfrage des Katasterbewertungsblatts ist der erste konkrete Schritt.
Dieses Dokument, das bei Ihrem Finanzamt erhältlich ist, beschreibt die Zusammensetzung Ihres Eigentums, wie die Verwaltung sie kennt: Anzahl der Zimmer, berücksichtigte Flächen Zimmer für Zimmer, berücksichtigte Komfortelemente. Sie können es per Post, per E-Mail oder direkt am Schalter anfordern.
Was das Blatt oft offenbart
Durch den Vergleich des Blattes mit der Realität Ihrer Wohnung können Sie die Abweichung genau identifizieren. Mehrere Fälle treten häufig auf:
- Eine Garage oder ein Keller, der als Wohnraum gezählt wird, obwohl er das nicht sein sollte
- Unausgebaute Dachböden, die in die Fläche einbezogen werden, obwohl die Deckenhöhe unzureichend ist
- Eine Erweiterung oder ein Wintergarten, der nie gebaut wurde, aber nach einer alten Baugenehmigung im Kataster eingetragen ist
- Ein Übertragungsfehler bei einer früheren Erklärung, manchmal mehrere Jahrzehnte alt
Ohne dieses Blatt riskieren Sie, eine Gesamtsumme anzufechten, ohne den genauen Fehler benennen zu können, was Ihre Akte schwächt.
Eine solide Korrekturanfrage für das Finanzamt vorbereiten
Sobald die Abweichung identifiziert ist, erfolgt die Korrektur durch eine Meldung im Portal “Meine Immobilien verwalten” (GMBI) oder durch eine schriftliche Beschwerde. Diese Meldung kann jederzeit erfolgen, ohne auf eine Erklärungskampagne zu warten.
Im GMBI ist die zu suchende Option die “Meldung einer fehlerhaften Beschreibung”. Es handelt sich nicht um die Erklärung der Nutzung (die die Verwendung des Eigentums betrifft), sondern um eine Änderung der erfassten physikalischen Merkmale.
Die Unterlagen, die zur Unterstützung des Antrags gesammelt werden müssen
Eine gut vorbereitete Akte beschleunigt die Bearbeitung und reduziert die Rückfragen mit der Verwaltung. Fachleute im Bauwesen empfehlen, Folgendes zu sammeln:
- Vermessungspläne der Wohnung, die von Ihnen oder von einem Gutachter erstellt wurden, mit den Abmessungen jedes Raumes
- Die Einzelheiten Ihrer Flächenberechnungen, wobei die verwendete Methode angegeben wird (Wohnfläche im Sinne des Baugesetzbuches oder steuerliche Fläche)
- Datierte Fotos der betroffenen Räume, insbesondere wenn Sie die Bewohnbarkeit eines Raumes anfechten (unzureichende Höhe, fehlendes Fenster, Technikraum)
- Eine Kopie des Katasterbewertungsblatts, annotiert, um die Linien zu zeigen, die Sie anfechten
Eine dokumentierte Akte mit Plänen und Fotos verkürzt die Bearbeitungszeiten. Die Verwaltung kann einen Mitarbeiter schicken, um vor Ort zu überprüfen, aber eine vollständige Akte macht diesen Besuch manchmal überflüssig.
Steuerliche Folgen einer Korrektur der Wohnfläche
Wenn die Verwaltung Ihren Antrag genehmigt, wird die Besteuerungsgrundlage Ihrer Grundsteuer neu berechnet. Die Korrektur gilt in der Regel für das laufende Jahr und kann zu einer Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags für die vorhergehenden Jahre führen, innerhalb der Frist für die Beschwerde.
Die finanzielle Auswirkung hängt von der Flächenabweichung und dem katasterlichen Mietwert Ihrer Gemeinde ab. Selbst einige Quadratmeter weniger können den jährlichen Betrag erheblich verändern.
Wann man einen professionellen Vermesser hinzuziehen sollte
Wenn die Abweichung gering ist oder wenn Sie sich mit den Berechnungsregeln nicht wohlfühlen, sichert die Hinzuziehung eines zertifizierten Immobiliengutachters den Prozess. Sein Vermessungsbericht hat einen technischen Wert, den die Verwaltung berücksichtigt.
Bei alten Wohnungen, die mehrere Renovierungen oder Erweiterungen durchlaufen haben, weichen die tatsächlichen Flächen oft von dem ab, was im Kataster steht. Ein Fachmann kann unterscheiden, was zur Wohnfläche, zur steuerlichen Fläche und zu nicht anrechenbaren Anbauten gehört.
Die Korrektur der Wohnfläche ist kein komplexes Verfahren, erfordert jedoch Methode. Den richtigen Referenzrahmen identifizieren, das Katasterblatt erhalten und dann eine präzise Akte mit Vermessungsplänen erstellen: Diese drei Schritte genügen in der überwiegenden Mehrheit der Fälle, um eine Korrektur beim Finanzamt zu erreichen.